Rigenerazione urbana e il ruolo strategico del nuovo modello dell’abitare

La rigenerazione urbana è un’occasione per ripensare il vivere urbano del futuro e passa per modelli alternativi al tradizionale “costruire per vendere”. Secondo lo studio Build to Rent 4 Sustainable Real Estate, promosso da Lendlease, gruppo internazionale di real estate e investimento e, realizzato da SDA Bocconi, il build to rent risponde alle nuove emergenti esigenze abitative e nel contempo genera impatti sociali ambientali ed economici rilevanti sulla comunità. Un modello che, a differenza di altri Paesi, non trova una propria specifica collocazione normativa in Italia, ma che se ben contestualizzata potrebbe aprire importanti prospettive di sviluppo, dando vita a una vera e propria categoria di investimento con benefici significativi sul bilancio economico italiano. 

Presentata da SDA Bocconi e Lendlease , la ricerca è stata introdotta dal Dean SDA Bocconi Stefano Caselli con Paola Cillo, Associate Dean research division SDA Bocconi, il Rettore dell’Università Bocconi Francesco Billari e Andrea Ruckstuhl, CEO Europe di Lendlease. Condotta dal team SDA Bocconi, la ricerca è stata presentata dai direttori scientifici Andrea Beltratti, PhD Yale, Professore Ordinario di Finanza Università Bocconi con Alessia Bezzecchi, Associate Professor of Practice Corporate Finance & Real Estate SDA Bocconi.

L’analisi del contesto: la centralità del tema dell’abitare

Il tema dell’abitare è centrale. In questi anni sono emerse le inadeguatezze dello stock esistente abitativo, spesso tecnologicamente obsoleto, con alti consumi energetici e funzionalmente inadeguato. La proprietà della casa incomincia a non essere più percepita come bene rifugio  sia per l’affermarsi di una nuova mobilità nel mercato del lavoro sia per le limitate capacità di risparmio/potere di spesa della fascia media e dei giovani, in particolare. Elementi questi che rendono l’affitto una soluzione alle nuove esigenze della domanda abitativa.

Una possibile risposta: il build to rent

Letteralmente, il “costruire per affittare” ha come caratteristica peculiare la realizzazione di immobili destinati all’affitto gestito professionalmente, ovvero con i più alti standard qualitativi degli spazi interni e dell’architettura e di efficienza energetica e impatto ambientale. Il cardine del modello proposto, a differenza del build to sell, è la presenza di un operatore professionale specializzato nella gestione di beni immobiliari a destinazione d’uso residenziale che, con adeguati certificati e standard e un orizzonte temporale di almeno 30 anni, eroga servizi correlati alla persona, all’edificio e alla comunità (per esempio dalla manutenzione e servizi per gli edifici all’igiene della casa al baby-sitting, dalla palestra ai servizi scolastici agli spazi di co-working), proponendo un modello dell’abitare as service.

Una casa, cioè, che permette di avere buona qualità del vivere in cui l’attenzione è posta sui fabbisogni dell’utilizzatore finale, con lo scopo di garantire agli affittuari un’esperienza di qualità non solo sotto il profilo abitativo, ma anche economico e della gestione; una casa in grado di rispondere ai cambiamenti dei bisogni e alle esigenze di spazio e di flessibilità che cambiano nel corso degli anni.

La nuova asset class per la prima volta verrà sperimentata all’interno dei due progetti di rigenerazione urbana di Lendlease a Milano: Milano Santa Giulia e MIND – Milano Innovation District, ecosistemi che possono dare risposte nuove a livello di qualità costruttiva, prestazioni energetiche e tipologia dei servizi offerti all’abitare. Lendlease traduce nel mercato italiano la propria esperienza internazionale nello sviluppo e nella gestione del build to rent condotta a Elephant Park a Londra e Clippership Wharf a Boston.

“Il progetto di ricerca – spiegano i direttori scientifici Andrea Beltratti, PhD Yale, Professore Ordinario di Finanza Università Bocconi e Alessia Bezzecchi Associate Professor of Practice Corporate Finance & Real Estate SDA Bocconi – ha l’obiettivo di analizzare e calcolare gli impatti derivanti dall’introduzione di nuovo modello residenziale nel real estate. Dalla nostra indagine, il build to rent quale opzione in risposta a nuovi bisogni abitativi emerge come soluzione in grado di rispondere in modo inclusivo alla emergente domanda da parte di diverse tipologie di utenti, creando nel contempo esternalità positive in ambito territoriale, sostenibili dal punto di vista economico e sociale, tramite i fattori abilitanti della tecnologia e dell’innovazione. Il modello offre importanti benefici economici, sociali e ambientali per gli utilizzatori diretti ma anche per le comunità locali grazie alle esternalità positive generate.”

“A differenza altri mercati internazionali – ha spiegato Andrea Rucksthul CEO Lendlease Europe – il build to rent in Italia non trova ancora una propria collocazione nel quadro amministrativo e fiscale, eppure rappresenta una potenziale opzione di sviluppo delle politiche abitative, accanto all’affordable housing, all’housing sociale, agli studentati, con implicazioni economiche e sociali e ambientali rilevanti. Sulla scorta della nostra esperienza internazionale, l’intuizione che il build to rent in Italia possa generare valore per il sistema Paese rispondendo alle nuove esigenze della domanda in modo inclusivo e sostenibile ha trovato una sostanziale conferma in questa ricerca. Il risultato dello studio di SDA Bocconi ha infatti ampiamente dimostrato che il nuovo modello dell’abitare come servizio produca significativi vantaggi in termini di benefici economici, sociali e ambientali rispondendo alle nuove esigenze della domanda abitativa con specifici fabbisogni nel medio e nel lungo termine. L’innovazione per diventare standard ha bisogno di nuovi framework normativi.”

La ricerca Build to Rent 4 Sustainable Real Estate

Lendlease, forte della propria esperienza internazionale nel settore, ha commissionato lo studio a SDA Bocconi per delineare gli impatti economici sociali e ambientali e il contesto normativo e culturale entro cui si inserisce il nuovo modello di offerta residenziale in Italia, per individuarne potenzialità e benefici e verificarne i vantaggi per il sistema Paese.

L’analisi e la quantificazione della generazione di valore sociale economico e ambientale dirette, indirette e indotte, oggetto della ricerca di Lendlease e SDA Bocconi, ipotizza un periodo di esercizio con la medesima destinazione d’uso di 30 anni per un minimo di 50 appartamenti utilizzando come casi studio i due progetti di rigenerazione urbana guidati da Lendlease.

Lo studio analizza come due grandi progetti di rigenerazione urbana possano rispondere agli emergenti e urgenti bisogni abitativi della città con soluzioni innovative e sostenibili, capaci di generare impatti sociali ed economici proponendo un modello residenziale as a service, ovvero l’abitare come insieme di servizi alla persona, all’edificio, alla comunità.

Il progetto di ricerca ha analizzato i due case study contemplando le fasi di sviluppo, messa a reddito e alienazione in due scenari: quello attuale in cui le normative amministrative, fiscali e urbanistiche sono parzialmente adeguate al modello del BtR e, uno scenario con un assetto normativo ispirato alle migliori pratiche internazionali.

I benefici ambientali sociali ed economici

Il nuovo modello dell’abitare del build to rent, a lungo termine e con servizi a valore aggiunto, produce risultati rilevanti dal punto di vista della creazione di valore economico, sociale e ambientale.

Il modello build to rent può contribuire al raggiungimento anche degli obiettivi di sviluppo sostenibile promossi dall’Agenda 2030 oltre che sostenere l’economia tramite flussi economici tracciati fornendo un servizio di qualità attraverso una soluzione sostenibile ecologicamente, socialmente e economicamente.

Sotto il profilo ambientale i benefici sono legati non solo ai criteri di efficientamento energetico e qualità della costruzione, ma anche alla possibilità di attuare progetti di rigenerazione urbana che bilanciano in maniera nuova e armoniosa gli spazi abitativi e quelli professionali: secondo la ricerca il 22% delle esternalità positive sono dovute a efficientamento energetico, mobilità sostenibile e contenimento di inquinanti.

Sotto profilo economico, i conti pubblici beneficiano da nuove entrate fiscali associati al maggior livello di produzione, occupazione, creazione delle comunità e all’aumento dei flussi tracciati  grazie alla presenza dell’operatore professionale e sono quantificabili a circa 260 euro l’anno per residente.

In sintesi, il build to rent genera numerose esternalità positive a beneficio di tutti coloro che vivono e operano professionalmente negli ambiti in cui si sviluppa, anche di rigenerazione urbana e, per l’intero sistema Paese, urbana che comprendono il nuovo modello dell’abitare, con impatti postivi sulle comunità locali e sulla città nel suo complesso, oltre che in termini di conti pubblici.

SDA Bocconi School of Management

Photogallery