(EP)FIRE4ICE: Finanza e Real estate per l’evoluzione delle aziende nell’innovazione

Le classi dell’EPFIRE - Executive Program in Finanza Immobiliare e Real Estate, giunto alla XV edizione, si sono riunite in un evento unico EPFIRE Forum - FIRE4ICE che ha visto protagonisti del dibattito Executive Chief e Faculty Bocconi con un focus su Finanza e Real Estate per l’evoluzione delle aziende nell’innovazione. “Obiettivo dell’iniziativa è di indagare come la finanza e il real estate debbano rispondere alle nuove esigenze di famiglie e imprese”, ha sottolineato Alessia Bezzecchi, Direttore EPFIRE, nella sua introduzione all’evento. “Tecnologia, pandemia, inflazione, scenario di incertezza, sostenibilità sono driver di trasformazione che impongono alle aziende flessibilità, accelerati processi di innovazione e nuove soluzioni”. Andrea Cabrini, Direttore di Class CNBC, nel ruolo di moderatore del forum ha poi dato avvio ai lavori portando l’attenzione allo scenario macroeconomico.

Tempi duri per gli ottimisti. Appena usciti da un’economia globale bloccata da due anni di pandemia ci si è ritrovati nel mezzo di una crisi internazionale senza precedenti dalla fine della Guerra fredda, sulla quale aleggia lo spettro della stagflazione. Ma è proprio quando le previsioni peggiori sono a portata di mano che bisogna sforzarsi di cambiare la prospettiva, di guardare oltre la contingenza. E pochi settori come quello del real estate, costitutivamente tenuto a pensare sul lungo termine, hanno la capacità (e la responsabilità) di farlo. Di vedere, cioè “la parte mezza piena del bicchiere”, come ha detto Andrea Beltratti, Professore Ordinario di Finanza Bocconi University, PhD Yale.

Sicuramente un modo per essere “realisticamente” ottimisti è quello di affiancare a ogni strategia forte, pensata per affrontare e non subire un’epoca di cambiamenti disruptive, un’altrettanto efficace execution. A sottolinearlo è Rossella Cappetta, Associate Dean per gli Open Programs di SDA Bocconi, nel suo intervento introduttivo: “Le trasformazioni immaginate e progettate poi devono accadere e questo dipende dalla struttura e dall’organizzazione che le sostengono. In un’epoca di estrema fluidità, parlare di organizzazione appare sempre poco ‘sexy’. Ma il cambiamento per non essere subito richiede una precisa definizione delle responsabilità e quindi una chiara struttura organizzativa”. Un concetto che ha un impatto forte anche sul lavoro, in tutti i settori. “Dobbiamo tutelare la ‘bellezza’ del lavoro che significa lavoro di qualità (per la persona) e lavoro produttivo (per l’impresa)”, continua Cappetta. “La pandemia ha avuto un impatto radicale sulle condizioni di lavoro: e non si tratta solo smart-working, si tratta di identificare nuove ragioni di condivisione del valore fra persone, imprese e comunità, che riguardino tempi e luoghi del lavoro, certo, ma anche corporate welfare, formazione, partecipazione alle decisioni, trasparenza delle informazioni”.

Le sollecitazioni di Andrea Cabrini portano il dibattito nello specifico del real estate. Con un’inflazione senza uguali negli ultimi 30 anni e una carenza di materie prime che stanno mettendo a dura prova la redditività e a volte la realizzabilità degli investimenti, quali sono le prospettive del settore? “Quello che non dobbiamo fare è prendere decisioni sull’onda delle emozioni del momento”, ammonisce Beltratti, “l’inflazione è un fenomeno transitorio rispetto agli orizzonti temporali di un investimento immobiliare”.

“Negli ultimi anni siamo abituati a livelli anomali, ma ricordiamoci che l’inflazione è sempre stata amica del mattone, aumenta il valore dell’investimento”, ribadisce Armando Borghi, Professore Real Estate Finance Università Bocconi e past-CEO di City Life, che evidenzia anche come i nuovi stili di vita e di lavoro stiano modificando il mercato: “Nel residenziale c’è una richiesta di metrature maggiori, a fronte però di redditi sostanzialmente invariati e questo porta a spostarsi fuori dalle grandi città, complici anche le possibilità di smart working”. Ma la domanda resta sempre alta e spesso supera l’offerta, conferma Marco Grillo, CEO di AbitareIn, “il che ha determinato un aumento dei prezzi, a Milano nell’ordine dell’8-9% annuo (più del 30% negli ultimi 4 anni). Di contro, i costi di costruzione sono cresciuti del 30-40% in circa un anno”.

Una preoccupazione, quest’ultima, espressa anche da Regina De Albertis in qualità di presidente Assimpredil ANCE e Board Member di Borio Mangiarotti: “Abbiamo di fronte grandi opportunità ma anche grandi difficoltà, prime fra tutte la scarsità e l’aumento del prezzo delle materie prime, col rischio che gli stanziamenti previsti dal PNRR non siano più capienti. Anche il mercato privato stimolato dal superbonus rischia di non farcela, avendo fatto investimenti sulla base dei prezzi precedenti”. La soluzione si chiama innovazione. “Il nostro è un settore dove i margini di innovazione sono enormi. Non è più una scelta ma un’esigenza”, continua De Albertis. “Un esempio è il BIM - Building Information Modeling, un sistema digitalizzato per ottimizzare tutte le fasi della progettazione e produzione condividendo le informazioni tra tutta la filiera, con maggior responsabilizzazione dei diversi attori e un processo decisionale più efficiente ed efficace”.

E sull’innovazione insiste anche Paola Cillo, Professore Associato di Management & Tecnologia dell’Università Bocconi e Direttore Ricerche Corporate and Financial Institutions - Claudio Demattè di SDA Bocconi : “Una volta l’innovazione era un evento eccezionale nella vita delle imprese, oggi è una costante a cui le imprese devono abituarsi”. Ma qual è il motore dell’innovazione? La tecnologia è senza dubbio un grande facilitatore: “Investire nelle nuove tecnologie è fondamentale anche per il real estate, ma questo significa soprattutto cambiare l’approccio culturale e i comportamenti delle persone, la cosa più difficile”. Ma, prosegue Cillo, “credo che il principale motore dell’innovazione sia il mercato, inteso oggi non solo come consumatori ma come insieme degli stakeholder. Qual è la domanda emergente oggi? Un valore che sia sostenibile e condiviso”.

Ne è convinto anche Andrea Ruckstuhl, Head of Continental Europe di Landlease: “Sempre più spesso l’innovazione dei processi è dettata delle nuove esigenze dei committenti e i grandi player del real estate devono cercare di anticiparle diventando programmatori di mercato. Si tratta di fare investimenti lungimiranti e spesso impegnativi, ma la nostra fortuna è proprio questa: gestiamo progetti a lungo termine sui quali le contingenze hanno meno peso”.

I commenti conclusivi vertono sui nuovi scenari di mercato: “C’è un crescente interesse per asset alternativi”, afferma Beltratti, “e serve sempre più flessibilità anche negli strumenti finanziari”. L’opinione unanime è che l’evoluzione del mercato impone un cambiamento nel ruolo delle imprese: anche in questo settore si va verso la sharing economy e sebbene sia “importante considerare che la casa di proprietà resta sempre il principale investimento, anche ‘affettivo’, degli italiani” – ricorda Grillo – ci si sposta sempre più dall’acquisto all’affitto. L’operazione non si chiude con la vendita e “le aziende immobiliari devono trasformarsi da produttori di beni (case) a fornitori di servizi abitativi”, ribadisce Ruckstuhl, con “prodotti che vanno sempre più targettizzati, cioè modellati per le diverse fasce di utenti (senior living, studenti ecc.)”, conferma Borghi, “contando anche su un intervento pubblico a sostegno dei canoni per le fasce sociali più deboli”, conclude De Albertis. Il real estate sta diventando, insomma, uno dei principali laboratori dove sperimentare la possibilità di far crescere il valore economico insieme a quello della sostenibilità ambientale e della coesione sociale.

SDA Bocconi School of Management