Banking e Real Estate, un nuovo rapporto è possibile

Ha ancora senso ricercare il tempo perduto? È la domanda che ha attraversato come un filo rosso tutti gli interventi del workshop dal titolo suggestivo e provocatorio «Banking e Real Estate à la recherche du temps perdu» introdotto da Alessia Bezzecchi, Program Director di EPFIRE – Executive Program in Finanza Immobiliare e Real Estate. Con buona pace di Proust, la risposta è: no, nel settore della finanza immobiliare il tempo perduto appartiene ormai a un passato che con tutta probabilità non tornerà più. O che forse non è mai esistito.

Il nodo degli NPL
Di certo la situazione attuale europea ma soprattutto italiana – spietatamente riassunta dai numeri dei non performing loan (NPL) – non è delle più rassicuranti. Lo ricorda Andrea Beltratti, associate dean della CFI Division di SDA Bocconi e academic director EMF - Executive Master in Finance, introducendo l’incontro: 1.200 miliardi di euro di NPL in Europa, 340 dei quali sono italiani contro i 170 francesi e i 70 tedeschi Spostando la lente d’ingrandimento sul nostro paese emergono dati ancora più inquietanti: il 20% dei prestiti bancari italiani sono NPL contro la media europea del 6%. Inoltre il 60% degli NPL italiani, più di 200 miliardi di euro, sono sofferenze.
Con il costante obiettivo di trasformare le sfide in opportunità – conclude Beltratti – occorre pensare a interventi coordinati che agiscano su diversi piani: dalla creazione di nuovi strumenti finanziari per la ripartizione del rischio, agli incentivi per avviare un mercato liquido ed efficiente di NPL, allo sviluppo di procedure informatiche per segmentare i portafogli di NPL e per migliorare la valutazione degli asset sottostanti. E, last but not least, il varo di riforme strutturali che facciano ripartire la crescita economica e migliorino la funzionalità del sistema.

Differenziazione degli asset, il futuro del real estate
Il settore del real estate, che da solo registra il 44% delle sofferenze, rientra a pieno titolo in questo scenario. Tuttavia si può avere qualche iniziale motivo di ottimismo, sostiene Ugo Debernardi, AD di First Atlantic Real Estate e collaboratore SDA Bocconi, perché la situazione è migliorata negli ultimi 18 mesi. Oggi c’è una grande quantità di liquidità in mano a pochi investitori che si rivolgono a categorie di prodotti molto diversificate, dagli asset ad alta redditività ai grandi portafogli di sofferenze. Un quadro di questo genere rende evidente che per gli investimenti in real estate bisogna pensare a un mercato nuovo dove si guarda all’asset class immobiliare con obiettivi di redditività eterogenei e dove è necessario fare offerte differenziate. Una caratteristica di questa nuova fase, inoltre, è la scomparsa del mercato al dettaglio. Gli investitori di conseguenza si orienteranno sempre più sulla gestione di grandi volumi abitativi da affittare.

Conoscere e rispettare il sottostante
Il tema degli NPL immobiliari ritorna nell’intervento del presidente di SOGEMI, Cesare Ferrero, il quale sposta l’attenzione sui creditori, chiamandoli in causa quali corresponsabili del 44% di sofferenze attuali. «Finanza e real estate, immateriale e volatile l’una, materiale e immodificabile l’altro, in passato sono stati combinati come il nitrato e la glicerina, creando una miscela esplosiva». La storia dell’ultimo decennio lo ha dimostrato in maniera talvolta drammatica.
Non era e non è sbagliato di per sé applicare la finanza al real estate, era sbagliato farlo per “spremere” valore nel breve periodo da un real asset che per sua natura genera redditività in un arco temporale lungo. «Vuol dire snaturarlo», conclude Ferrero. La finanza deve tornare quindi a rapportarsi all’immobiliare rispettandone natura e tempistiche.
Partendo, ad esempio, dalla reale conoscenza del «sottostante»: è necessaria una competenza di prodotto da parte di tutti i player e investitori. Opportunità e rischi del «tempo ritrovato»
Un altro viaggio nella storia del real estate degli ultimi dieci anni, ma dal punto di vista dell’impresa industriale, è quello fatto con Umberto Paolo Moretti, director di Alvarez & Marsal. Si parte anche in questo caso dal presunto mondo perfetto pre-2008 per denunciare, però, le storture causate dall’abbondanza di liquidità da investire e dalla «infatuazione, più o meno indotta, per il real estate», come la definisce Moretti, che «è stata una delle concause del fardello debitorio che, a seguito del credit crunch, ha “affossato” molte aziende industriali». Nel decennio successivo infatti i nodi immobiliari sono giunti al pettine: flussi improvvisamente insufficienti a gestire il debito, mancanza di investitori, estrema difficoltà di dismissione e garanzie ipotecarie sostanzialmente svuotate di efficacia. Dal 2016 la situazione comincia a cambiare: tornano liquidità e investitori istituzionali e cambia il mercato. Occorre quindi differenziare le strategie di ristrutturazione in base agli asset. Quelli che richiedono investimenti addizionali, quelli connessi al business e i cosiddetti «trophy asset» che possono sempre essere dismessi facilmente e vantaggiosamente. È un contesto che offre opportunità e rischi: tra le prime la possibile convergenza degli interessi dei vari attori sulla scena, tra i secondi il cosiddetto rischio «copia e incolla», ovvero quello di ripetere pedissequamente un’operazione immobiliare di successo senza considerare le diverse variabili che non sempre si riproducono

Il giudizio sulle banche, tra apocalisse e speranza

Si apre con il Dies Irae l’intervento di Claudio Scardovi, managing director di AlixPartners: un ipotetico Giorno del giudizio che divide le banche “buone” (generazione di capitale, bassa volatilità, bassi rischi) da quelle “cattive” (downgrading, alti livelli di volatilità e di NPL). Ma la selezione, sostiene Scardovi, non avverrà ex post sulla valutazione di redditività degli asset posseduti bensì sulla capacità delle banche di gestire il rischio insito nell’asset immobiliare. E con un efficace gioco di parole il Dies IRaE è anche il momento dell’«Integrated Real Estate», la strategia del futuro per le banche fondata su un «approccio attivo e olistico nella gestione e nell’ottimizzazione del profilo di rischio/redditività del portafoglio immobiliare».
Il manager di AlixPartners, propone un modello di real estate management a tre dimensioni: olistica, attiva e integrata. Alla base del quale c’è un nuovo assetto organizzativo della banca che comprende: consapevolezza del valore potenziale del sottostante, strategie di valorizzazione di portafoglio integrate per subcampione, sistemi di automatizzazione del dato primario e la presenza di un Chief Real Estate Officer, unica figura di vertice attualmente mancante.

Alla ricerca di un nuovo tempo
E’ giunto il momento di smettere la ricerca del tempo perduto e di ricominciare a guardare avanti “con un approccio proattivo dotandosi di competenze settoriali avanzate e trasversali” - spiega Alessia Bezzecchi - “La capacità di dimenticare il tempo perduto, di segmentare i portafogli immobiliari reindirizzando gli asset in modo mirato e differenziato sono le sfide che investitori istituzionali, banche e imprese dovranno saper cogliere tramite la “trasformazione” aziendale per sopravvivere, risanare crescere tra memoria passata, visione presente e attese future.

SDA Bocconi School of Management