Immobili e investimenti, le nuove architetture del valore

Milano, 17 aprile 2019
Guardare un oggetto da angolazioni diverse è il modo migliore per averne una visione completa, valutare appieno forma e dimensioni, cogliere il movimento. È quello che ha fatto Alessia Bezzecchi Associate Professor of Practice Corporate Finance & Real Estate, Director Real Estate Business Transformation HUB SDA Bocconi School of Management, invitando quattro professionalità di spicco in ambiti differenti – sviluppo immobiliare, tecnologia dell’informazione, asset/wealth management e luxury industry – a offrire il loro sguardo su un oggetto comune, il mondo del real estate.

L’occasione è stata la conferenza di presentazione del Real Estate Business Transformation Hub, il primo di sei Hub del nuovo percorso formativo-esperienziale “Strategic Real Estate” in partenza a maggio, – nell’ambito dell’incontro “Un giorno da EMF – Executive Master in Finance”.  In occasione dell’apertura dei lavori Gabriele Troilo Professore Associato Dipartimento di Marketing Università Bocconi, Associate Dean Open & New Division SDA Bocconi School of Management, ha definito la nuova offerta formativa dedicata al real estate come “rivoluzionaria” per format e contenuti innovativi dando enfasi all’opportunità di avere un approccio integrato e multidisciplinare per comprendere le nuove fonti di creazione del valore degli investimenti nel settore.  Lo sguardo era quello di Giuseppe Abatista, Group Tax Director e Tax Manager e Deputy Planning & Control Director del Gruppo Salvatore Ferragamo; Andrea Beltratti, Professore Ordinario Dipartimento di Finanza Università Bocconi, Ph.D. Yale, Academic Director EMF Executive Master in Finance; Armando Borghi, professore di Real Estate Finance e CEO di CityLife, Gruppo Generali; e Luigi Cimaschi, Amministratore Delegato e Business Manager REFINITIV (ex Thomson Reuters). Ciò che ne è emerso, per l’appunto, non è una fotografia piatta e statica, ma un’immagine dinamica e in 3D, come si conviene a una industry “solida” per definizione ma che, sempre più, deve fare i conti con la “liquidità” dei tempi.

Si scopre, ad esempio, che alcune griglie interpretative con le quali abbiamo sempre guardato il settore immobiliare devono essere riformulate radicalmente e con una velocità alla quale lo stesso settore non è abituato. Dal punto di vista commerciale, sono cambiati i modi di acquisto sia per i clienti corporate che per l’edilizia residenziale: “le nuove dimensioni del lavoro, lo smart-working, il co-working ecc.”, evidenzia Borghi, “hanno ridotto la richiesta di superfici da parte delle aziende e impongono una nuova organizzazione degli spazi. E anche le famiglie non comprano più la casa come una volta: la sharing economy, una minore prevedibilità del futuro e una ridotta capacità di risparmio stanno trasformando anche questo mercato”. “Anche per le superfici commerciali le cose sono cambiate nettamente”, ribadisce Abatista. “L’e-commerce sta rivoluzionando il mercato: il punto vendita per noi resta sempre fondamentale ma da negozio-tempio del marchio si è passati al negozio-casa in cui il consumatore fa esperienza concreta del marchio e del prodotto dopo averlo conosciuto online. Cambia completamente l’utilizzo e la concezione degli spazi”.

C’è un modo per guidare e non rincorrere queste trasformazioni? Secondo Cimaschi, alla testa di uno dei primi info-provider del mondo, la risposta è una: l’utilizzo ottimale dei dati. Per ribadirlo cita addirittura John Edgar Hoover, storico direttore dell’FBI: “l’informazione è potere”. E continua: “Oggi produciamo una quantità di dati enorme, la difficoltà è togliere il rumore di fondo ed estrarre le informazioni che ci servono per prendere decisioni sempre più complesse in tempi sempre più stretti. Abbiamo le tecnologie per farlo: esistono già tool come i ‘sentiment engine’ che ci danno in tempo reale le reazioni del mercato in vista di una determinata scelta di investimento. Il passo successivo sarà l’‘emotional engine’, che non restituirà solo una valutazione graduata lineare (negativa/neutra/positiva) della nostra decisione, ma le diverse emozioni sottostanti”. Una nuova profondità di campo, appunto.

Spinto dalle nuove dinamiche di mercato e sostenuto dalle crescenti potenzialità tecnologiche può così accadere che “il mattone” si trasformi da investimento tradizionale per eccellenza a investimento “alternativo”. Ne è convinto Andrea Beltratti secondo cui “nell’asset management, il concetto di investimento alternativo, nato una ventina di anni fa per decorrelare le classi di investimento nei momenti di crisi, si è concentrato inizialmente sugli hedge fund, che però hanno mantenuto meno di quello che avevano promesso. Con la crisi, il real estate è emerso soprattutto per la sua capacità di dare stabilità al portafoglio. E sebbene i suoi rendimenti non siano sempre valutati correttamente, l’investimento immobiliare è tornato a essere un’opportunità, soprattutto con tassi d’interesse ancora ai minimi”.

Il quadro generale è quindi quello di un settore che deve convertirsi al nuovo ad ampio spettro. Nuove strategie di vendita, come la formula “car-like” presentata da Borghi, ovvero comprare la casa come la macchina: un anticipo sul prezzo e un affitto a canone calmierato con riscatto finale. Nuove generazioni che si affacciano al mercato: i tempi e i modi di acquisto della Z-generation sono cambiati, “per loro vale il buy now, wear now”, sottolinea Abatista, e non solo nella moda. Nuovi modi di utilizzare i dati, considerando – ricorda Cimaschi – che anche il consumatore è più informato, ingaggia l’intermediario quando ha già il 60% dei dati e questo impone un diverso rapporto con lui. Nuovi parametri di valore, come gli ESG, la cui applicazione ha un grande impatto sull’organizzazione (e sui costi) ma è un elemento sempre più richiesto dal mercato. Sono tutti aspetti che richiedono ovviamente nuove competenze: sicuramente tecniche e mirate, ma anche e soprattutto – conclude Beltratti – “filosofiche”, per una nuova visione del business, l’unica di successo sul lungo periodo, dove il valore per l’azienda, per il consumatore e per la società nel suo insieme andranno sempre più incontrandosi.

SDA Bocconi School of Management