Il modello Build-to-Rent: una nuova frontiera dell’abitare sostenibile e inclusivo

Il settore residenziale sta attraversando una fase di profonda trasformazione. In tutto il mondo, quattro grandi trend — accessibilità, demografia, mercato del lavoro e sostenibilità — stanno influenzando le politiche abitative e l’evoluzione del mercato immobiliare. L’accesso alla proprietà è diventato sempre più difficile per circa il 30% della popolazione nei paesi OCSE, con punte del 37% nei paesi a minor reddito, a causa della riduzione della spesa pubblica dedicata al settore residenziale e del crescente divario tra domanda e offerta di abitazioni di qualità. Inoltre, l’invecchiamento della popolazione e la mobilità professionale hanno generato una domanda specifica di soluzioni abitative flessibili, che permettano di vivere in luoghi diversi senza la necessità di acquistare una casa.

Il modello del Build-to-Rent (BtR) emerge come una risposta a queste sfide, offrendo un nuovo paradigma abitativo che coniuga flessibilità, sostenibilità e qualità. Uno degli aspetti chiave del BtR è la presenza di operatori professionali che gestiscono tutte le fasi dello sviluppo e della gestione degli edifici. Questo approccio garantisce un’alta qualità degli edifici e dei servizi offerti, grazie anche all’adozione di soluzioni tecnologiche avanzate e all’efficienza energetica degli edifici. Il BtR non si limita a fornire abitazioni in affitto, ma propone un ecosistema di servizi e strutture gestite da operatori professionali, con un focus a lungo termine sulla qualità della vita degli inquilini e delle comunità locali. Il progetto di ricerca svolto dal team del REInnovation Lab di SDABocconi in partnership con Lendlease si è posto l’obiettivo di analizzare l’impatto del BtR in Italia, prendendo in esame due casi studio significativi, per evidenziarne i benefici economici, sociali e ambientali.

La ricerca ha evidenziato come il BtR rappresenti una possibile soluzione ai problemi attuali del mercato residenziale. Attraverso l’analisi dei due case study italiani, il paper quantifica le esternalità positive generate dai nuovi sviluppi del BtR, sia per gli utilizzatori stessi, sia per le comunità circostanti. Gli impatti, suddivisi in diretti, indiretti e indotti, dimostrano come il valore economico, ambientale e sociale creato dal BtR cresca proporzionalmente all’aumento della quota di BtR rispetto ad altri comparti abitativi.

Quantificazione delle esternalità positive:

• Impatto economico: È stato stimato che ogni euro investito nel modello BtR può generare fino a 4,1 euro di valore in esternalità positive. Di questo valore, circa il 60% è attribuibile agli effetti economici diretti, come la creazione di posti di lavoro e miglioramenti nella produttività degli abitanti. In termini relativi, l’impatto economico diretto dei progetti BtR ha rappresentato un incremento del 12% del valore immobiliarenelle aree circostanti, con un effetto moltiplicatore sugli investimenti nelle infrastrutture locali e sul mercato del lavoro locale.
• Impatto ambientale: Dal punto di vista ambientale, l’efficienza energetica degli edifici BtR ha contribuito a una riduzione stimata del 20% delle emissioni di CO2 rispetto agli edifici tradizionali. I progetti analizzati hanno anche ridotto l’inquinamento atmosferico (NOx, NH3, PM2.5 e PM10) grazie all’adozione di soluzioni sostenibili e alla promozione di forme di mobilità alternativa come il bike sharing e il car sharing elettrico. In termini di energia, il BtR ha migliorato l’efficienza energetica del 25% rispetto alle soluzioni abitative tradizionali, riducendo il consumo energetico e i costi operativi degli abitanti.
• Impatto sociale: I benefici sociali includono la creazione di spazi comuni come palestre, cucine condivise e aree verdi, che hanno migliorato la qualità della vita degli abitanti, riducendo l’isolamento sociale e promuovendo uno stile di vita più sano. I servizi di gestione professionale offerti dal BtR hanno permesso una riduzione del 15% nei costi di gestione per i residenti, garantendo l’accesso a servizi di alta qualità a costi inferiori rispetto a quelli di una proprietà privata. In uno dei casi studio, il BtR ha fornito un miglioramento nella qualità della vita di circa 1.450 residenti, grazie alla gestione professionale dei servizi e all’accesso a servizi abitativi di alta qualità.

I limiti del contesto attuale

Il BtR, pur rappresentando una soluzione innovativa e promettente, incontra alcune difficoltà, soprattutto in contesti come quello italiano, dove manca una normativa chiara e favorevole per questo tipo di sviluppo immobiliare. Mentre nei paesi anglosassoni il BtR è già riconosciuto come una asset class e attira investimenti da parte di fondi istituzionali, in Italia questo processo è ancora in una fase iniziale.

Uno dei principali ostacoli è la frammentazione del mercato immobiliare italiano, dove la maggior parte delle abitazioni è di proprietà privata e le locazioni sono gestite in modo non sistematico. Tuttavia, la creazione di un quadro regolamentare dedicato al BtR potrebbe favorire l’adozione di questo modello su larga scala, con benefici sia per gli investitori sia per i cittadini. In uno dei casi studio analizzati, è stato evidenziato come l’implementazione di un quadro normativo specifico per il BtR potrebbe aumentare il valore complessivo delle esternalità positive di quattro volte rispetto al contesto attuale.

Verso una nuova asset class

Il BtR ha il potenziale per diventare una nuova asset class, in grado di attirare capitali grazie alla sua stabilità e alla capacità di generare rendimenti a lungo termine. I casi studio analizzati dimostrano come il BtR possa creare un allineamento di interessi tra developer, gestori e abitanti, in un quadro di sostenibilità economica, sociale e ambientale. Questo allineamento di lungo periodo è reso possibile dalla presenza di operatori professionali che, gestendo gli edifici e i servizi per decenni, hanno un interesse diretto nella qualità del servizio e nella soddisfazione degli inquilini.

Per quanto riguarda il futuro del BtR in Italia, la chiave del successo risiede nella creazione di un quadro normativo chiaro e stabile, che incentivi gli investimenti e garantisca la sostenibilità del modello. Tale quadro dovrebbe includere incentivi fiscali e normativi per i developer che si impegnano nella costruzione di abitazioni BtR, nonché strumenti di finanziamento a lungo termine per favorire l’accesso a capitali da parte degli investitori istituzionali.

Inoltre, sarà fondamentale integrare il BtR con le politiche di rigenerazione urbana, per sfruttare al meglio il potenziale di questo modello nella creazione di nuovi quartieri sostenibili e a misura d’uomo. Gli esempi di successo di rigenerazione urbana nei paesi anglosassoni dimostrano che il BtR può contribuire alla creazione di comunità resilienti, dove la qualità della vita è migliorata attraverso una pianificazione attenta e sostenibile degli spazi abitativi e lavorativi.

Andrea Beltratti, Alessia Bezzecchi, “La creazione di valore economico, sociale e ambientale del Build-to-Rent: due case study per l’Italia.” Bancaria, Settembre 2024 – n. 9.