Vendere immobili donati: come le assicurazioni hanno sbloccato il mercato

A 10 anni dal lancio della prima copertura assicurativa concepita per rendere agevolare la compravendita di immobili di provenienza donativa (Lloyd’s Donazione Sicura), la società assicurativa AON ha chiesto alla Finance Knowledge Area di SDA Bocconi School of Management di rispondere a due interrogativi chiave. Primo: in che modo l'introduzione delle polizze assicurative ha influenzato la commerciabilità degli immobili donati? Secondo: quali sono le sfide ancora aperte per migliorare ulteriormente la circolazione di questi beni?

Questi quesiti sono fondamentali perché affrontano una delle problematiche più delicate del diritto successorio italiano. Le donazioni immobiliari sono uno strumento diffuso per il passaggio intergenerazionale di ricchezza, ma storicamente sono state limitate dalla possibilità che gli eredi legittimari rivendicassero i loro diritti sull’immobile donato, rendendo complessa e rischiosa ogni compravendita.

La formula assicurativa prevede che, nel caso in cui un legittimario agisca contro il terzo acquirente per ottenere la restituzione dell’immobile o il corrispettivo in denaro della quota di legittima pretesa, l’assicuratore si sostituisca all'assicurato (l’acquirente del bene) nel pagamento della somma di denaro avanzata dal legittimario. La garanzia viene prestata a fronte del pagamento di un premio pari a meno di 1.000 euro per l’acquisto di un immobile da 300.000€, da pagare una tantum a fronte di una durata indeterminata (vale a dire fino al raggiungimento della prescrizione di tutti i legittimari noti, sconosciuti e sopravvenuti che potrebbero agire contro l’assicurato).

La metodologia della ricerca ha incrociato dati provenienti da diverse fonti autorevoli, tra cui l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e il Consiglio Nazionale del Notariato. È emerso che il 4,6% delle abitazioni italiane (3 milioni su 65 milioni di abitazioni) sono immobili di origine donativa. Le donazioni immobiliari, secondo i dati del Notariato, rappresentano circa il 75% di tutte le donazioni effettuate in Italia, con un valore medio per immobile di circa 142.000 euro.

Dal punto di vista assicurativo, il numero di polizze stipulate per proteggere gli acquirenti da eventuali rivendicazioni legali è aumentato vertiginosamente. Nel 2014, si contarono solo 367 polizze; nel 2022, il numero è balzato a oltre 22.800, coprendo la gran parte delle transazioni legate agli immobili donati.

Questo strumento ha consentito la rimozione di ostacoli legali che fino a pochi anni fa scoraggiavano acquirenti e istituti di credito dal trattare immobili donati. Non solo le polizze proteggono l’acquirente, ma garantiscono anche che l'ipoteca bancaria rimanga intatta, tutelando così gli interessi dei mutuatari e dei finanziatori. È interessante notare che tutte le principali banche italiane hanno adottato questo strumento come garanzia accettata per l’erogazione di mutui.

La soluzione a questo nodo legale e pratico non solo ha stimolato l’attività nel settore immobiliare, ma ha anche creato un precedente che potrebbe essere applicato ad altre aree giuridicamente complesse.

Nonostante i grandi passi avanti, tuttavia, il settore degli immobili donati ha ancora margini di miglioramento. Circa il 19% delle transazioni potenziali non è coperto da polizze assicurative, forse per la mancanza di una conoscenza diffusa dei vantaggi offerti dalle soluzioni assicurative tra i potenziali acquirenti e tra alcuni operatori del settore. In futuro, potrebbero essere opportune campagne di sensibilizzazione mirate, per informare il pubblico sui benefici di queste polizze.

In termini legislativi, permane un dibattito su possibili riforme del Codice Civile per semplificare ulteriormente il passaggio di proprietà di questi immobili. Tuttavia, ogni intervento legislativo dovrà essere bilanciato con la protezione dei diritti degli eredi legittimari, un pilastro della normativa successoria italiana. Le assicurazioni hanno finora dimostrato di poter colmare questa lacuna. In conclusione, la soluzione assicurativa si è dimostrata un esempio virtuoso di come l'iniziativa privata possa risolvere problemi strutturali di lungo corso.

Matteo Vizzaccaro, “2014-2024: come le assicurazioni hanno sbloccato il mercato degli immobili di provenienza donativa,” ricerca della Finance Knowledge Area di SDA Bocconi School of Management.