Alternative data

“I dati alternativi possono essere utile sia per migliorare con maggiore precisione l’evoluzione della situazione sanitaria mondiale, sia per meglio stimare l’impatto della pandemia sull’economia internazionale. Gli hedge fund che utilizzano tali fonti di dati alternativi non comprendono appieno la ripresa dei mercati verificatasi tra metà di marzo ed oggi, e restano prevalentemente bearish. Anche il real estate può beneficiare dei dati alternativi per comprendere i cambiamenti nei pattern di produzione e consumo” è il campanello d’allarme lanciato da Ian Webster, Senior Vice President di Neudata alla REInnovation Lab Webinar Series, una serie di Forum finalizzata a comprendere le implicazioni economiche di breve e medio periodo della pandemia.

Il REInnovation Lab, una piattaforma di ricerca e formazione nata per iniziativa di SDA Bocconi School of Management e Assoimmobiliare, finanziata dai principali player internazionali dell’industria del real estate come BNP Paribas RE Italy, CBRE, Colliers International, Cushman&Wakefield, Deloitte, Duff&Phelps, Generali Real Estate, GVA Redilco, JLL, PWC, e Sigest, ha l’obiettivo di contribuire all’evoluzione del settore creando un «laboratorio» di conoscenza indipendente in grado di rielaborare i dati primari e le esperienze dei diversi player dell’industry trasformandoli in strumenti operativi. La serie su “Gli impatti della pandemia nel breve e medio periodo” ha l’obiettivo di raccogliere e dibattere “in tempo reale” le opinioni di accademici, policy-maker e Chief in merito alle dinamiche e alle interrelazioni dal punto di vista economico, strategico e finanziario, con particolare focus sugli impatti nel real estate. La formula di discussione moderata con l’obiettivo di trattare precisi pilastri dello specifico special seminar, prevede una struttura fortemente interattiva di dibattito. 

Sollecitato da Andrea Beltratti, Full Professor nel Dipartimento di Finanza dell’Università Bocconi, Ph.D. a Yale, e Direttore assieme ad Alessia Bezzecchi, Associate Professor of Practice Corporate Finance e Real Estate SDA Bocconi School of Management, del REInnovation Lab, Webster ha fornito un approccio generale alla comprensione di cosa sono i dati alternativi, partendo dall’analisi di quali sono le fonti informative di maggior rilievo oggi, per poi fare esempi di tipo settoriale che illustrano la relazione con la pandemia e le nuove esigenze degli investitori. “L’informazione guida la maggior parte dei movimenti di mercato, e ogni operatore confronta il costo di acquisizione della stessa e il beneficio associato alle scelte finanziarie. Il costo dei dati alternativi sta scendendo, ma in maniera relativamente limitata” ha affermato lo speaker. 

La domanda di dati

“La domanda di dati è in continuo aumento” esordisce Webster “L’obiettivo di Neudata è quello di aiutare i clienti a trovare la fonte dei dati che li aiuta a risolvere i loro problemi. Il nostro obiettivo è quello di scandagliare il mondo per trovare le fonti di dati potenzialmente utili. Prima di valutare come utile una fonte di dati è necessario fare numerosi check. I nostri clienti sono soprattutto investitori finanziari come hedge fund”.

“Esiste una relazione tra pandemia e domanda di dati?” chiede Beltratti. “Assolutamente si risponde lo speaker. Utilizzando la serie storica delle email che riceviamo come indicatore, possiamo dire che la domanda di dati negli ultimi tre mesi è stato grande quattro volte quella tipica dei periodi precedenti. Abbiamo anche osservato una evoluzione nella tipologia di domande tipiche. Mentre a febbraio la domanda tipica riguardava la direzione di marcia del virus, adesso ci si interroga invece sul tempo necessario per il ritorno alla normalità e per le modalità di recupero economico, in particolare sulla ‘insalata delle lettere’ con la V con la L o con la U. Da questo punto di vista, sono molto rilevanti i dati di mercato del lavoro, associati ad assunzioni e licenziamenti. I dati sulle assunzioni sono più facili da trovare, esistono circa venti aziende nel mondo che raccolgono dati in modo sistematico sulle attività di job posting. Lo stato del mercato del lavoro può essere studiato ad alta frequenza anche mediante l’analisi delle pagine web che sono più lette.”

Dati e settori

“L’attenzione per i dati è specifica ai vari settori. Due particolarmente rilevanti sono healthcare e hospitality. Per quanto riguarda healthcare l’attenzione degli investitori finanziari è stata attratta dalle informazioni sulle aziende che hanno dichiarato di fare ricerca su vaccino e medicinali per il Covid19, elaborando persino indicatori ad alta frequenza della probabilità di sviluppo. In questo momento, il mercato ritiene che la probabilità di sviluppo di un vaccino nel corso di quest’anno sia molto bassa mentre supera il 90% la probabilità di aumentare il successo delle terapie. Altri elementi di attenzione sono stati sviluppati per quanto riguarda gli ingressi in ospedale, che in vari paesi sono osservati con ampi errori oppure non sono aggiornati frequentemente. Un modo per comprendere il numero dei malati ricoverati in ospedale è quello di considerare i dati di localizzazione desumibili dai telefoni cellulari, anche se in questo periodo l’aumento dei casi di Covid19 in ospedale è parzialmente controbilanciato dal tentativo di evitare gli ospedali da parte di chi soffre di altre malattie proprio al fine di contrarre la malattia” sostiene lo speaker, che continua “nel caso dell’hospitality gli investitori hanno iniziato a monitorare i voli, innanzitutto per capire se hanno luogo oppure no, per poi tentare di stimare quante persone viaggino su un certo aereo. Questi dati sono a loro volta importanti per hotel e ristoranti, che a loro volta diventano fonti di origine dei dati. Uno dei più grandi operatori di hotel del mondo sta valutando la possibilità di vendere sul mercato i dati sulla occupazione dei suoi spazi, in modo da diversificare le proprie fonti di ricavo.”

Le caratteristiche dei dataset

“Le caratteristiche che rendono un dataset interessante sono simili a quelle che si applicano per i dataset tradizionali. In primo luogo, maggiore è la frequenza di rilevazione dei dati e maggiore l’utilità delle osservazioni. Le statistiche ufficiali sono disponibili tipicamente a frequenza trimestrale e mensile, e gli investitori guardano infatti con grande attenzione a quelle prodotte a frequenza settimanale, come ad esempio quelle sulle domande di sussidi di disoccupazione negli Stati Uniti. I dati disponibili a livello giornaliero o infra-giornaliero sono pochi ma molto interessanti. Tra questi vorrei citare i dati che possono essere ottenuti osservando la localizzazione degli individui, a volte con rilevazioni prodotte a intervalli di 10 minuti. In secondo luogo, è rilevante la lunghezza temporale che separa la rilevazione del dato dalla sua pubblicazione.”

Osserva Beltratti “E’ vero che in questo caso anche in questo caso le fonti di dati ufficiali prevedono ritardi rilevanti, pensiamo ad esempio agli importanti dati sul Prodotto Interno Lordo, che vengono pubblicati a distanza di settimane e addirittura rivisti due volte dopo la prima pubblicazione. Di conseguenza, conoscere lo stato di salute del sistema economico richiede mesi. Infatti, la famosa datazione delle recessioni negli Stati Uniti, condotta dal National Bureau of Economic Research, giunge alla identificazione delle date di espansione e recessione solo a livello di storia economica, certamente utile per comprendere i trend ma poco utilizzabile per le attività di aziende e investitori”.  

“Infine” riprende il guest speaker “è importante la lunghezza della serie storica. Gli operatori sono scettici nell’utilizzare serie che hanno meno di tre anni di profondità. Non c’è interesse a confrontare il dato di oggi con quello di ieri, occorre effettuare un confronto più di medio periodo”.

Location, location, location…ma delle persone, non degli immobili

“Il mondo del real estate è in prima linea per quanto riguarda le trasformazioni di vita e lavoro causate dal Covid19” osserva il moderatore “quali sono i dati alternative che possono essere di maggior interesse per le aziende?”.  

“I dati alternativi consentono di comprendere le attività di consumo. Che cosa comprano i consumatori? E soprattutto, dove spendono i loro soldi? Sono domande fondamentali per gli operatori di commercial real estate che si occupano di gestione degli spazi fisici. Quale sarà l’impatto economico del cambiamento del comportamento d’acquisto se i consumatori si abituano a comprare online senza più recarsi ai negozi? O quella attuale è invece una fase in cui i comportamenti sono motivati esclusivamente dal contenimento del rischio di contrazione della malattia, e torneranno quelli a cui eravamo abituati quando l’emergenza sanitaria sarà superata?” A Beltratti che chiede di meglio esplicitare le fonti di dati che consentono di rispondere a domande di questo tipo Webster risponde “Si tratta di dati che provengono dall’analisi delle carte di credito, dai dati dei negozi, dalle ricevute elettroniche. Esistono molti dati di questo tipo per gli Stati Uniti, la raccolta di dati si sta intensificando in paesi come Regno Unito, Francia, Spagna, Germania. L’Italia è ancora indietro, anche se un database potrebbe arrivare sul mercato nei prossimi sei mesi”.

“I dati alternativi ci consentono di meglio capire, e quindi prevedere, lo stato di salute delle aziende. Quali aziende che producono disinfettanti e carta da toilet e guanti e mascherine sono le migliori? Lo sfasamento nella diffusione della pandemia consente ulteriori opportunità di estrapolazione da Oriente ad Occidente. Quello che succede in Cina al business delle aziende che consegnano cibo può essere rilevante per capire che cosa potrà succedere in Europa e negli Stati Uniti. Un ulteriore esempio: ci siamo abituati tutti ad utilizzare le piattaforme per le video-conferenze come quella che stiamo usando. Sapere quale azienda usa una certa piattaforma e come, vale a dire se per organizzare incontri interni di management oppure incontri esterni con i clienti, può essere rilevante per capire il suo stato di salute, la reazione ai trend, e quindi le sue prospettive future. Inoltre, se una grande azienda inizia ad usare sistematicamente una piattaforma per i meeting interni, e quindi si abitua allo smart working, questo può avere conseguenze rilevanti per tutti i proprietari che affittano gli immobili dentro cui l’azienda conduce le sue attività. In tutti questi casi, le informazioni sulla localizzazione degli individui sono di fondamentale importanza”.

Sintetizza Beltratti ”Gli operatori del settore sono soliti individuare nella localizzazione dell’immobile l’elemento essenziale per il successo commerciale dello stesso, sintetizzando questo giudizio nella famosa frase ‘location, location, location’. Oggi questo è ancora vero, ma forse la location più rilevante diventa quella delle persone che usano gli immobili”.

La ripresa dei mercati: merito dei dati alternativi o colpa della mancanza di alternative di investimento?

Prosegue il moderatore presentando una domanda all’ospite: “Parliamo dell’andamento dei prezzi di mercato. Sappiamo che sui mercati i prezzi sono determinati non tanto dall’operatore medio, e quindi dai flussi che in media hanno luogo in una giornata, ma dall’operatore marginale. Abbiamo osservato dai minimi di metà marzo una forte ripresa dei prezzi di tutti gli asset, dai titoli azionari, alle obbligazioni caratterizzate da livelli superiori di rischio come corporate e high-yield. Tale recupero può essere stato determinato dalle azioni di investitori che utilizzano i dati alternativi per valutare lo stato dell’economia? Si tratterebbe di uno scenario estremamente positivo, in quanto la sua interpretazione sarebbe equivalente a dire che l’aumento dei prezzi degli asset rischiosi riflettono una valutazione in tempo reale delle attività economiche che sta diventando via via migliore. Decenni fa una ripresa dei prezzi di questo tipo avrebbe potuto essere dovuta al puro sentiment, auspicabilmente sorretto dalla saggezza della folla. Oggi possiamo interpretarla come valutazione razionale della tanta informazione disponibile?” “Purtroppo no, almeno dal punto di vista dell’osservatorio di Neudata” risponde sinteticamente Webster “Gli hedge fund con cui noi parliamo tendono ad essere ancora bearish sui mercati”. “Ma perché? A causa di una valutazione peggiore di quella ufficiale sulla diffusione della pandemia, oppure per una valutazione pessimistica dell’impatto di Covd19 sull’economia?” chiede Beltratti. Risponde Webster “per la valutazione pessimistica dell’impatto sull’economia. Gli investitori sono preoccupati del cambiamento di comportamento di consumatori e imprese. La mia interpretazione è che l’andamento di mercato sia anche guidato dalla mancanza di occasioni di investimento per gli investitori ”. “Quindi, più che dai dati alternativi, questa ripresa dei prezzi è spiegata dalla mancanza di alternative di investimento” conclude il moderatore.   

Il mercato dei dati

“I dati sono una fondamentale materia prima per le decisioni di consumatori, imprese e investitori. I dati costano, e quindi la domanda da parte degli operatori economici dipende dal loro beneficio atteso. ma il prezzo dei dati dipende anche dall’offerta degli stessi. Che cosa succede al prezzo dei dati alternativi? Posiamo interpretare la variazione dei prezzi nei termini dei modelli di microeconomia che si basano sugli spostamenti delle curve di domanda e di offerta?” chiede il moderatore. “il prezzo dei dati alternativi è in discesa, circa -10% nell’ultimo anno, ma ancora molto elevato. Per fare un esempio, il costo di un database di location può aggirarsi attorno al mezzo milione di dollari per anno. In termini di beneficio atteso, ovviamente dal punto di vista di un investitore finanziario quello che conta è la dimensione degli asset under management. Quindi al momento i maggiori utilizzatori di dati alternativi sono i grandi asset manager che gestiscono prodotti il cui sottostante è rappresentato da attività finanziarie trattate in mercati liquidi. In ogni caso, la disponibilità dei dataset alternativi è molto eterogena in vari paesi del mondo. Ad esempio, in Italia è molto difficile trovare al momento delle fonti.”

“Il rapporto tra i dati e gli italiani non è mai stato molto stretto” osserva il moderatore “forse a causa del tipo di educazione che riceviamo a scuola, di impostazione deduttiva più che induttiva, francese più che anglosassone, ispirata a Cartesio più che a Bacon nonostante l’italianità di Galileo Galilei. Il mio rammarico è legato alla continua perdita di opportunità commerciali e alla incapacità di cogliere le possibilità di miglioramento nella qualità della vita. Risalgono ormai a 10 anni fa i risultati che mostravano come dalla consultazione delle ricerche effettuate su Google sull’influenza fosse possibile prevedere, e quindi gestire in anticipo e ridurre, la diffusione tra città dell’influenza stessa, e come tale idea fosse utilizzabile proprio nel comparto del real estate, grazie alle capacità previsive, statisticamente verificate, su andamento dei prezzi e valore delle transazioni immobiliari. In un mondo sempre più data-driven, non essere interessati a raccogliere i dati in maniera originale rende ancora più difficile la competitività internazionale del nostro paese. Speriamo che discussioni come questa aiutino i player di mercato a trovare idee per inserirsi da protagonisti in questo mercato. Ringraziamo Ian Webster per avere presentato in modo così chiaro una nuova dimensione di attività economica co così tante opportunità per le aziende di ogni settore, ma soprattutto per il real estate”.

Parte integrante del Real Estate Innovation Lab è la REInnovation Academy, programma di formazione manageriale ed economico-finanziaria per creare professionisti junior in grado di essere direttamente inseriti dalle Aziende Partner del progetto didattico.

SDA Bocconi School of Management