Ricostruire il futuro investendo nel Real Estate tramite innovazione, conoscenza e sostenibilità

I film rappresentano in maniera precisa le nostre altalenanti visioni del futuro, sospese tra uno scenario buio, difficile e piovoso come quello di Blade Runner oppure uno solare, facile e stimolante come quello di Interstellar. La pandemia ci ha insegnato che il futuro deve essere ricostruito rispetto a quello che pensavamo sino al 2019, su basi nuove e diverse. Un tassello importante in questa ricostruzione è il nuovo modo di costruire il prodotto ed erogare i servizi legati all’utilizzo degli immobili sia nel settore residenziale sia in quello commerciale. Si è svolta negli scorsi giorni la Graduation Ceremony della REInnovation Academy, progetto formativo che è parte integrante del REInnovation Lab di SDA Bocconi School of Management e Confindustria Assoimmobiliare. La Cerimonia di conclusione del percorso formativo-didattico, avviata dai saluti istituzionali di Giovanni Tomasi , Direttore della Divisione Corporate Custom Program di SDA Bocconi School of Management, si è svolta nell’ambito dell’Annual Conference del Real Estate Innovation lab, dal titolo “REbuilding the future”, una straordinaria occasione di confronto tra tante anime del real estate: le aziende, i ricercatori, gli studenti che si sono laureati in presenza e hanno partecipato in via esclusiva all’iniziativa. CONFINDUSTRIA ASSOIMMOBILIARE, ANTIRION, AQUILEIA CAPITAL SERVICES, AVALON REAL ESTATE, CBRE, CREDIT SUISSE, CATTOLICA IMMOBILIARE, COIMA, DUFF & PHELPS (REAG), HIND, HINES, PRELIOS, MILANOFIORI 2000, RISANAMENTO, REMAX, SDA BOCCONI sono le Aziende Partner Academy che per l’edizione 2020 e 2021 hanno investito nel talento di giovani di diverse discipline con l’intento di accelerare in modo evoluto e sostenibile la loro carriera nel mondo del real estate.

I top manager hanno dato un contributo fondamentale al dibattito discutendo i pilastri progettuali derivanti dall’attività di ricerca del REInnovation Lab, discutendo i trend di cambiamento del real estate e coinvolgendo i partecipanti all’incontro con le loro esperienze professionali. Ecco il fantastico elenco del C-Suite delle aziende Partner Lab e Partner Academy che si sono alternati nei Forum moderati da Andrea Cabrini Direttore di Class-CNBC: Mario Abbadessa (CEO Hines Italy), Alberto Agazzi (CEO Generali Real Estate SGR), Giuseppe Amitrano (CEO GVA REDILCO), Emanuele Bellingeri (Managing Director, Head of Asset Management Italy - Credit Suisse), Federico Chiavazza (Partner Avalon Real Estate), Salvatore Ciccarello (Amministratore Delegato Cattolica Immobiliare), Stephen Coticoni (CEO BNP Paribas Real Estate Advisory Italy), Pierre Marin (Presidente JLL), Alessandro Mazzanti (CEO CBRE Italy), Davide Albertini Petroni (DG Gruppo Risanamento), Paola Ricciardi (Country MD & Presidente Duff & Phelps REAG appartenente al Gruppo Kroll), Joachim Sandberg (Head of Italy Cushman & Wakefield), Riccardo Serrini (CEO Gruppo Prelios), Lia Turri (Partner PWC Italia, Real Estate Leader). Quali i principali temi emersi, e quali le nuove visioni per ricostruire il futuro?

REcircular economy e le dimensioni della sostenibilità. I danni economici e finanziari causati dalla pandemia e dagli episodi di eventi climatici estremi hanno evidenziato a tutti la necessità di cambiare il modello di sviluppo per renderlo più compatibile con l’ambiente circostante e il nostro benessere. I Chief hanno evidenziato come la sostenibilità sia ormai un’esigenza e un must per i nuovi progetti di real estate, ricordando che anche il patrimonio esistente sarà gradualmente trasformato anche grazie alle ingenti risorse finanziarie messe a disposizione in sede europea. Il consenso su cosa sia la sostenibilità varia però a seconda delle dimensioni del fattore ESG (environment, social, governance) considerato: mentre una buona governance è definita in maniera precisa, e le azioni per la protezione dell’ambiente sono ormai condivise, ci sono opinioni meno omogenee su come contribuire alla parte sociale, come confermato dalla eterogeneità dei rating ESG assegnati dalle agenzie. C’è chi sostiene addirittura che, aldilà delle incertezze di misurazione, da qui in poi anche la parte social debba essere parte integrante del business dei developer, che saranno chiamati a realizzare nuove costruzioni e a sviluppare aree in grado di rispettare i requisiti chiave del benessere individuale e sociale, creando prodotti e servizi di real estate innovativi (ad esempio mettendo al centro della progettazione anche lo smaltimento) che rispettino la customer-centricity. La condizione necessaria per la sostenibilità risiede nell’orizzonte di lungo periodo dei player, che però devono essere in grado di progettare e programmare in modo flessibile, anticipando non solo le esigenze correnti dei clienti ma anche preparando aree e immobili che si possano adattare ai futuri bisogni (ad esempio legati al cambiamento climatico) con costi contenuti di trasformazione.

REcentrality – le nuove centralità territoriali e il ruolo delle Infrastrutture. Le infrastrutture vecchie e nuove, dalle ferrovie ai satelliti, sono essenziali per la crescita dell’economia globale e locale. Le stesse centralità delle città e dei quartieri sono nate e si sono evolute proprio sulla base delle infrastrutture: storicamente, interi nuovi quartieri residenziali e distretti di produzione industriale sono nati proprio grazie alla possibilità di accorciare i tempi di viaggio con autostrade e fermate della metropolitana. Gli operatori di real estate hanno l’opportunità di realizzare le infrastrutture del futuro sfruttando l’interesse degli investitori finanziari sempre più disponibili a investire per il lungo periodo con l’attenzione ai grandi temi di investimento tra cui il cambiamento climatico e la carbon-neutrality. Questi elementi stanno creando una nuova convergenza: quella tra infrastrutture e real estate, i cui prodotti stanno cambiando per diventare più simili, diventando sempre più centrali, assieme alla logistica, nella nuova buzzword degli investitori, vale a dire i real asset, attività i cui flussi di cassa sono stabili e in grado di resistere agli shock inflazionistici (un’esigenza particolarmente importante nello scenario futuro in conseguenza della disruption della value chain globale).

REvalue nel commercial real estate. Le fonti di creazione di valore nell’ambito del real estate sono state oggetto di dibattito serrato da parte dei partecipanti al panel, che hanno evidenziato come un elemento centrale sia costituito dalla qualità del management aziendale, dato dalle capacità individuali ma soprattutto dalla capacità di lavorare in team. A livello progettuale, esiste un chiaro “premio per la flessibilità”, consistente nella capacità di progettare e realizzare immobili facilmente destinabili a vari e variegati utilizzi, anche dal punto di vista della gestione ed erogazione dei servizi associati (anche quelli nuovi e presumibilmente predominanti nel futuro come le postazioni per la ricarica delle auto elettriche), e persino da quello dei rapporti tra proprietari e locatari che devono essere in grado di adeguarsi rapidamente ai cambiamenti nella situazione economica come evidenziato dalla pandemia. La flessibilità dell’utilizzo è inoltre una caratteristica essenziale per consentire la stabilità dei redditi prodotti dagli asset nel lungo periodo, elemento di fondamentale importanza per gli investitori: un centro commerciale progettato in maniera flessibile consente l’aumento di valore dei punti vendita e un miglior apprezzamento dell’asset nel suo complesso da parte del mercato.

REtech e big data nel processo di creazione del valore. Il real estate ha iniziato a digitalizzare la propria value chain dopo altri settori, ma sta rapidamente recuperando il terreno. I dati sono diventati la benzina del real estate, e, proprio come nel caso del carburante, per migliorare l’efficienza di utilizzo degli immobili è essenziale avere dati di ottima qualità, che possano essere ottenuti in maniera disaggregata e poi riaggregati al fine di prendere le migliori decisioni a livello di gestione aziendale. Ricollegandosi ai temi emersi nel panel precedente, è evidente che i dati influenzano le valutazioni, al punto tale che l’assenza di evidenza empirica crea un “premio per l’incertezza” che a parità di fondamentali riduce i valori degli asset meno trasparenti. Le aziende del settore possono approfittare dell’interesse del mercato per la tecnologia, che è dimostrato dalla differenza dei multipli tra le aziende percepite come tradizionali e quelle “tecnologiche”. La tecnologia aiuta sia il processo di progettazione e realizzazione degli edifici (ad esempio il BIM) sia la gestione dei servizi (i dati per migliorare l’utilizzo degli edifici) sia la gestione dei prodotti finanziari dedicati agli investitori, come dimostrato dal successo di piattaforme recentemente create in Italia per consentire l’incontro della domanda ed offerta di Non Performing Loan.

REliving, hospitality e sustainable finance. I panel si chiudono con un perfetto esempio di circolarità, tornando ad approfondire un tema discusso inizialmente ma che ha formato il fil rouge di tutti gli interventi: la sostenibilità, diventata elemento centrale degli investitori e di tutti i player della value chain del settore. E in tale contesto l’Italia sta assistendo a una rivoluzione copernicana, associata alla “commercializzazione dell’investimento residenziale”, una volta appannaggio delle famiglie che investivano in real estate e potevano dare in affitto uno o più appartamenti, ora sempre di più comprendente i grandi investitori istituzionali, con chiari vantaggi legati alle economie di scala nella gestione di ampi patrimoni immobiliari. Questa componente può rivelarsi fondamentale nel consentire al commercial real estate italiano di fare un salto verso le soglie dimensionali confrontabili a quelle delle altre grandi economie europee.

La REInnovation Academy e i consigli dei Chief: ogni panel si è chiuso con una domanda di rito, rivolta ai protagonisti della giornata, gli studenti che hanno superato tutte le prove della prima edizione della REInnovation Academy. Si tratta di consigli troppo preziosi per poterli descrivere con qualche frase sommaria, per cui si è scelto di sintetizzarli in parole-chiave: reputazione professionale, passione, pensiero laterale, assunzione di rischio, curiosità, creatività, capacità manageriali oltre alla tecnica, usare la tecnologia in modo consapevole, coraggio, divertimento. Ecco un vademecum che le aziende hanno trasmesso non solo nei vari panel ma anche nella loro partecipazione diretta alle attività on-campus e off-campus dell’Academy. La giornata si è conclusa con la proclamazione della classe 2020-2021 con il saluto da parte di Silvia Rovere, Presidente di Confindustria Assoimmobiliare e Andrea Beltratti e Alessia Bezzecchi, Direttori dell’Academy, che hanno evidenziato come il progetto formativo sia un esempio concreto di sostenibilità sia da parte delle aziende Partner Academy, che investono nel futuro di giovani talenti offrendo loro un percorso formativo presso la SDA Bocconi School of Management e facendo proseguire la formazione direttamente nelle rispettive aziende nella fase Learning by doing, sia da parte dei Partner Lab che oltre a stimolare l’innovazione tramite la ricerca, condividono con degli interventi diretti con la classe le loro best practice maturate sul campo. È in corso la selezione dei partecipanti alla seconda edizione, che partirà il prossimo 4 ottobre e che vede come aziende protagoniste Allianz, Antirion, Avalon Real Estate, BLUE Sgr, Caceis, Casavo, CBRE, DoveVivo, Duff & Phelps REAG a Kroll Business, Generali Real Estate, GVA Redilco-Sigest, HOPE, PRAXI S.p.A., Risanamento, Sensible Capital e Zenith che si affiancano a Confindustria Assoimmobiliare e SDA Bocconi.

PARTNER REINNOVATION LAB

BNP PARIBAS REAL ESTATE, CBRE, COLLIERS INTERNATIONAL, CUSHMAN & WAKEFIELD, DELOITTE, DUFF & PHELPS REAL ESTATE ADVISORY GROUP A KROLL BUSINESS, GENERALI REAL ESTATE, GVA REDILCO & SIGEST, JLL, PWC.

SDA Bocconi School of Management