Nuovi modelli di gestione dell’edilizia popolare

Uno studio di Raffaella Saporito, Eleonora Perobelli e Massimo Bricocoli sul caso di Milano suggerisce delle possibili soluzioni per ridurre le disuguaglianze e aumentare l’inclusività

Il volume "La gestione strategica dei servizi abitativi. Una ricerca sul campo" (Egea editore), curato da Raffaella Saporito e Eleonora Perobelli (SDA Bocconi) e Massimo Bricocoli (Politecnico di Milano), illustra gli esiti di una ricerca condotta da un gruppo di ricercatori delle due università e finanziata da Fondazione Cariplo (Bando Inequalities Research 2022). 

La ricerca ha analizzato la presenza di disuguaglianza nei quartieri di edilizia pubblica a Milano e il contributo che alcuni modelli di gestione possono offrire per favorire l’inclusione sociale degli inquilini.

Lo studio combina i dati quantitativi del profilo degli inquilini delle case Aler a Milano con oltre cento interviste sul campo svolte in due quartieri della città (Stadera e San Siro), e restituisce con evidenza il valore sociale generato dai servizi abitativi, quando la gestione del patrimonio è radicata in una prospettiva strategica, che supera i vecchi steccati di una gestione sociale contrapposta a quella tecnica ed amministrativa.

Polarizzazione nel profilo degli inquilini

Lo studio mette in luce una frattura generazionale tra gli inquilini storici e i nuovi inquilini. I primi sono tipicamente italiani (80%), spesso pensionati (46%) che vivono soli (40% dei casi) e in condizioni economiche modeste (reddito medio di circa 12.000 euro annui per chi vive solo), che hanno avuto ingresso in un tempo in cui la casa pubblica non era per profili indigenti. I secondi hanno frequentemente una cittadinanza diversa da quella italiana, sono più giovani e inseriti in nuclei familiari più numerosi (il 50% circa vive in una famiglia di 4 o più componenti) e maggiormente esposti a rischi di povertà (reddito medio di circa 3.200 euro per capita tra le famiglie di 4 o più persone). Questa polarizzazione è l’esito di un sistema che ha smesso di immettere nuove case pubbliche e dove l’esiguo turnover di unità immobiliari non basta a rispondere ad un bisogno crescente. 

Valore pubblico del patrimonio ERP

Gli autori propongono una concezione di valore che non si limita a quello economico (valore di scambio della casa), ma ne studiano il valore d’uso e l’impatto che abitare nelle case pubbliche ha per i suoi inquilini, aspetto poco considerato nelle c.d. strategie di valorizzazione. Dalle interviste emerge che il principale elemento di valore per gli inquilini è quello di protezione sociale ed inclusione. Questo patrimonio rappresenta un approdo sicuro per individui e famiglie in difficoltà, contribuendo alla coesione sociale e alla stabilità economica in una città esposta a forte tensione abitativa come Milano.

Gestione strategica

La comparazione di più esperienze differenziate di gestione dei servizi abitativi realizzati nello stesso patrimonio Aler ha consentito di enucleare gli elementi del modello che è più in grado di produrre valore sociale, definito “gestione strategica”. Il modello che funziona è quello che si basta su servizi di prossimità e figure di presidio (a partire dalla presenza del custode) che svolgono una funzione di antenna sociale e di garanzia del rispetto del patto di convivenza, contribuendo alla riduzione del conflitto. I servizi offerti agli inquilini non separano aspetti tecnici, amministrativi e sociali, ma li integrano, perché è dalla gestione di questioni tecniche ed amministrative che si possono prevenire o gestire criticità di natura sociale. Questo approccio promuove una visione integrata e proattiva nella gestione dei servizi abitativi pubblici.

Ruolo delle figure di presidio

La presenza di custodi e figure di riferimento come i Community Manager (nuovi operatori introdotti da Aler Milano con un progetto di sperimentazione oggetto dello studio) a San Siro o degli operatori sociali delle cooperative DAR=CASA e del Consorzio Cooperative Lavoratori a Stadera emerge come elemento cruciale per la qualità della vita negli alloggi. Queste figure non sono gestori sociali, ma figure che coprono anche gli aspetti amministrativi e tecnici e non solo facilitano la gestione quotidiana e assicurano una forma di presidio sul territorio, ma rafforzano il senso di comunità e appartenenza tra gli inquilini.

Il confronto sugli esiti della ricerca, che ha incluso anche interlocutori di altre regioni e di rilievo nazionale, apre a importanti prospettive di lavoro:

• Nuove modalità di gestione: Estendere un modello di gestione strategica che integri servizi tecnici, amministrativi e sociali, migliorando la qualità del servizio e rispondendo in modo più efficace ai bisogni degli inquilini.
• Qualificazione del patrimonio: Investire nella manutenzione e riqualificazione degli alloggi pubblici per prevenire il degrado e migliorare la sostenibilità sociale ed economica del patrimonio ERP.
• Supporto alla coesione sociale: Promuovere politiche abitative che favoriscano l’inclusione e la coesione tra diverse generazioni e gruppi socio-economici, mitigando i conflitti e le disuguaglianze, promuovendo la connessione con altri segmenti del welfare.

Lo studio rappresenta un contributo significativo al dibattito sulla gestione dei servizi abitativi pubblici, offrendo spunti concreti per politiche innovative e sostenibili. Le conclusioni sottolineano l'importanza di preservare e valorizzare il ruolo del patrimonio pubblico quale strumento di inclusione sociale e sviluppo economico.

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SDA Bocconi School of Management