ESG criteria, sostenibilità, circular economy nel real estate

La sostenibilità è uno dei trend di fondo più rilevanti per il settore del real estate, nel contesto di una situazione caratterizzata dai forti cambiamenti strutturali imposti dalla pandemia e dalla guerra. Partha Dasgupta dell’Università di Cambridge ha scritto nel 2021 un importante report per il governo inglese, “The economics of bio-diversity”, in cui ha provato a misurare l’evoluzione della sostenibilità nel mondo dagli anni novanta, mostrando una riduzione del 60% del capitale naturale, accompagnato da un modesto incremento del capitale umano e un forte aumento di circa il 100% nel capitale produttivo.

I Chief delle principali aziende operanti in Italia nel real estate hanno partecipato il 6 aprile 2022 a “REInnovation Academy C-Suite Forum”, alla presenza dei partecipanti della seconda edizione, per dibattere sui contenuti di sostenibilità nel real estate framework del laboratorio di ricerca REInnovation Lab di SDA Bocconi e Confindustria Assoimmobiliare diretto da Andrea Beltratti, professore presso il Dipartimento di Finanza dell’Università Bocconi, e Alessia Bezzecchi Associate Professor Corporate Finance & Real Estate di SDA Bocconi.

L’evento, aperto dai saluti istituzionali formulato dal Direttore della Divisione Ricerca di SDA Bocconi Paola Cillo e dalla Presidente di Confindustria Assoimmobiliare Silvia Rovere, si è svolto a porte chiuse sul tema ESG criteria e sostenibilità nel real estate, alla presenza del C-Suite dei Partner Lab e Partner Academy. I partecipanti dealla REInnovation Academy, giunta alla seconda edizione, hanno lavorato, sotto la direzione della Professoressa Cappetta, Professore Associato alla Bocconi, Associate Dean Open Program di SDA Bocconi e docente del corso di Organizzazione & Personale presso l’Academy, studiando i business case delle aziende presenti al Forum, fornendo il materiale preparatorio al dibattito tramite i loro elaborati di sintesi dei project work, che sono stati presentati presso l’Auditorium Ferrero di SDA Bocconi in versione sintetica ed aggregata riflettendo su “Real Estate Sustainable Value Creation”, “Prop-tech, start-up & innovation”, e “Criteri ESG, real estate investment & financial institutions”. Una serie di domande poste in tempo reale ai Chief durante l’evento ha consentito ai partecipanti di avere una visione complessiva sulle opinioni del top management italiano sui temi discussi.

Dopo i saluti istituzionali, la Professoressa Cappetta ha introdotto i project work richiamando il concetto di shared value di Porter, introdotto nel 2011, per ribadire l’importanza per le aziende di tutti i settori di creare congiuntamente valore economico e valore sociale, e riflettendo su come le aziende possano raggiungere questo obiettivo modificando la loro struttura organizzativa ma anche la cultura aziendale, tramite la formazione, non solo limitata alle persone che lavorano in azienda ma estesa anche ai fornitori al fine di influenzare nel complesso la catena del valore. Ricordando l’importanza di misurare la qualità e l’impatto della formazione, la responsabile della Divisione Open si è soffermata sulla riprogettazione delle strutture organizzative per la sostenibilità, notando che le due modalità prevalenti, una funzione a riporto dell’Amministratore Delegato o comitati specifici ESG, sono utili in questo momento soprattutto per promuovere l’attenzione di tutte le risorse verso la sostenibilità. Auspica e prevede però che quando la sostenibilità non sarà più un elemento nuovo all’interno della gestione aziendale, non sarà più necessario creare funzioni o strutture dedicate, che hanno il limite di essere a volte isolate all’interno dell’azienda, in quanto tutta la struttura e tutti i livelli gerarchici dovranno modificare le proprie azioni per soddisfare i vincoli, e sfruttare le opportunità, posti dall’attenzione per la sostenibilità. 

Real Estate Sustainable Value Creation. I project work si sono focalizzati sulla vale chain del comparto residenziale, con particolare attenzione sul prodotto di build-to-rent (BTR), nuovo per l’Italia ma già affermato in paesi come Inghilterra, Australia e Stati Uniti. Il BTR promette di offrire un grande contributo alla sostenibilità complessiva del settore e dell’economia nel suo complesso, grazie a numerosi aspetti che coinvolgono ogni fase della catena del valore, dalla progettazione degli immobili, al loro utilizzo nell’ambito di una regia centralizzata fornita da un unico gestore, al rinnovamento e sino alla dismissione. I Chief presenti hanno ampliato la riflessione a tutti i comparti del real estate rispondendo a una richiesta del moderatore di spiegare l’interpretazione di sostenibilità nell’ambito dell’azienda di appartenenza. Il giro di tavolo ha restituito elementi a volte sorprendenti e molto originali. La sostenibilità è stata definita, ricordando il rapporto delle Nazioni Unite del 1987 “Our common future” come un prodotto che soddisfa le esigenze attuali della collettività senza compromettere il soddisfacimento delle esigenze future, ma allo stesso tempo come forza che deve plasmare e a volte modificare l’operatività delle imprese. La rilevanza dell’innovazione tecnologia e del cambiamento culturale sono stati i due elementi più rilevanti e più presenti nelle riflessioni dei Chief presenti, che hanno notato come la sfida della sostenibilità sia anche una grande ed entusiasmante opportunità per cambiare un modello storico di funzionamento dell’intero sistema economico. I Chief peraltro, e non poteva essere altrimenti, richiamato l’attenzione sul cruciale tema dei costi che devono e dovranno sempre di più essere sostenuti per ridurre l’impatto delle attività economiche sul capitale ambientale e per migliorare il capitale sociale. Evitare che il sostenimento di tali costi abbia un impatto severo sul livello di occupazione e produzione è e sarà la vera sfida immediata e futura. Peraltro, l’evidenza inizialmente citata dal moderatore dell’evento secondo cui la definizione ancora oggi prevalente di sviluppo sostenibile (“development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet rheir own needs”) risalga al 1987 e sia stata seguita nei trent’anni successivi da un processo di riduzione del capitale ambientale quantificato al 60%, fa capire come sia necessaria una vera discontinuità di azione e comportamenti. 

Prop-tech, start-up & innovation. I project work hanno rilevato un forte incremento nel numero di start-up attive nel prop-tech, sia nel mondo sia in Italia dove il numero di start-up è cresciuto da #43 a #184 tra il 2018 e il 2021. Nel prop-tech gli ambiti di attività principali sono nell’ordine i servizi professionali, il Fintech, la sharing economy e lo smart real estate. Considerando soprattutto il caso dei developer, i project work hanno notato la rilevanza della tecnologia in tutte le fasi della catena del valore, management e controllo dei risultati, dove rispettivamente la tecnologia aiuta la sostenibilità tramite strumenti come software e algoritmi, Artificial Intelligence e BIM; digitalizzazione e condivisione dei database. I Chief hanno arricchito le presentazioni con numerosi esempi legati alla loro operatività, citando elementi come energy procurement e efficientamento degli immobili, allo stesso tempo evidenziando come l’attenzione per i Big Data sia un trend destinato a continuare alla luce delle grandi opportunità legate all’ulteriore sfruttamento delle basi informative attualmente esistenti. Molto interessante è stata la discussione sulle modalità di implementazione dell’innovazione in azienda, che conferma quanto emerso in numerosi studi internazionali sintetizzati nel materiale preparatorio, secondo cui l’acquisizione delle prop-tech è lo strumento principale per portare nelle grandi aziende i nuovi prodotti e i nuovi processi sviluppati dalle piccole realtà indipendenti.  I chief sono del tutto consapevoli della responsabilità loro assegnata: in risposta a un sondaggio istantaneo, hanno risposto in larga parte che il real estate è il settore più rilevante per il raggiungimento dei Sustainable Development Goals, seguito da energy e utilities e da transportation. Le riflessioni dei Chief sono risultate ancora più interessanti alla luce dei risultati degli studi internazionali contenuti nel materiale preparatorio, che evidenziano come prima del 2020 la preoccupazione per la sostenibilità non fosse tra gli elementi più rilevanti per investire in tecnologia innovando.

Criteri ESG, real estate investment & financial institutions. La catena del valore degli investitori di real estate offre numerose opportunità di perseguimento della sostenibilità, a partire dal fund raising per considerare la scelta e il continuo monitoraggio degli investimenti. I project work hanno individuato le caratteristiche degli investimenti sostenibili nell’ambito della classica tripartizione associata al rapporto tra rendimento e rischio nel real estate, che distingue tra core, value added e opportunistic. Le azioni degli investitori sono potenzialmente più ampie nel salire verso gradi di rendimento e rischio più elevati, anche per riflettere il maggior range di attività di real estate che deve essere svolto in ciascun comparto: si va quindi dalle più semplici attività di certificazione al design degli immobili che mette al centro l’attenzione per la sostenibilità, all’utilizzo di materiali e processi produttivi rispettosi dei criteri ambientali e sociale, alla progettazione o riprogettazione di interi quartieri nell’ottica delle città sostenibili. I risultati delle analisi empiriche del REInnovation lab, richiamati dal moderatore, evidenziano la rilevanza di indicatori ESG e di sostenibilità per la spiegazione della eterogeneità dei prezzi presenti nelle varie zone italiane, elemento che rende ancora più centrale la corretta valutazione della sostenibilità di un immobile e di un’area per gli investitori nel real estate. Per quanto siano le stesse pressioni provenienti dall’ambiente (investitori finali, finanziatori e regolatori) a costringere chi svolge real estate investment a mettere la sostenibilità al centro dell’attenzione, i Chief hanno notato come le modifiche all’organizzazione aziendale per l’attuazione della sostenibilità debbano venire anche dall’interno per motivi etici e per il desiderio di contribuire alla gestione dei beni comuni. Il cambiamento della logica degli investitori resta però in questo momento il driver principale: non ci si limita più al controllo del rischio e alla ricerca di rendimento ma ci si rivolge al “rendimento canalizzato” che guarda a bisogni di parti sempre più ampie della società dallo student housing al senior living all’affordable housing. Ma per fare questo è necessario coinvolgere il settore pubblico, un tema fortemente presente nei commenti di tutti i Chief, che, rispondendo ai sondaggi istantanei, si sono espressi favorevolmente relativamente alla tassonomia ambientale completata dalla Commissione Europea. Come mostrato dalla figura 1 che sintetizza i risultati del sondaggio, quest’ultimo è stato ritenuto un importante passo iniziale in grado di superare l’eterogeneità attuale dei rating, pur tenendo presente le difficoltà associate allo sforzo di plasmare in un’unica visione la definizione e la misurazione dell’impatto sociale dell’impresa.

Nonostante le intrinseche difficoltà al confine tra l’economia la politica e la filosofia, anche il progetto di tassonomia sociale attualmente in discussione presso la Commissione Europea rappresenta uno sforzo molto apprezzato dal C-Suite, come mostrato dai risultati descritti nella Figura 2:

In conclusione, il Forum ha consentito a tutti i partecipanti di riflettere sulla sostenibilità nel real estate, evidenziandone la crescente centralità nei business model di tutte le aziende. Come notato dal moderatore, un elemento forse difficile da prevedere è la centralità dell’elemento umano, della cultura aziendale e della formazione, un elemento che può essere considerato come una conferma della scelta effettuata dai partecipanti dell’Academy di studiare e investire su se stessi per diventare i talenti di uno dei settori che promette di essere per il prevedibile periodo futuro al centro dell’azione per l’implementazione della sostenibilità.

Le aziende del project work di Real Estate Innovation Academy C-Suite Forum 2022
Le aziende che hanno interagito con i partecipanti di Real Estate Innovation Academy sono: Allianz real estate, Antirion sgr, Avalon real estate, Blue sgr, Caceis bank Italy branch, Casavo, CBRE, Confindustria Assoimmobiliare, DILS, Dovevivo, Kroll Advisory, Generali Real Estate, HOPE Sicaf Retail, Praxi, Prelios, Risanamento, Sensible capital, Zenith Service.

SDA Bocconi School of Management